相続した実家を売るときの税金は、何をどの順で確かめる？ 名義・特例の期限・聞く相手

相続した実家を売るときは、売り出す前に名義と期限を確かめて、どの税の特例が使えそうかを税理士か税務署に聞いておくところから始めると、あとの段取りが決めやすくなります。

相続した空き家を売ったときの特例について国税庁の案内を読むと、売る時期の期限のほかに、売るまで人に貸さずにおくことも条件に入っています。どれも売る前の段取りで決まるものなので、売り出す前に聞いておくほうが、売る時期と売り方を決めやすいんです。

ただ、特例に当てはまるかどうかは、家が建った年や、亡くなる前に親がどう住んでいたかなどで家ごとに変わります。税の話になると、何から誰に聞けばいいのか分からなくなりますよね。

ここでは、確かめる順番と期限の数え方、それぞれ誰に聞けばいいかを順に書きました。税の計算の仕方より、聞きに行く前にそろえておくものが分かるようにしています。

国の税や登記（土地や家の持ち主の記録）の案内、市区町村の案内に不動産の売却の解説と紹介ページを加えて、合わせて10件を2026年10月に読んでいます。

相続した実家を売るとき、税金のことは何から確かめればいいのか

売ったら税金がいくらかかるのかは、まず気になるところです。親の家のことなので、手続きと気持ちの両方で手一杯という人もいると思います。

国税庁の案内では、土地や家を売ったときの税は、売った額から、その家を買い入れたときの代金などと、売るためにかかった費用を引いた利益をもとに計算します。売却の解説によると、相続した実家を売って利益が出たときと、特例を使うときは、売った翌年の確定申告で申し出ることになります。

同じ解説に載っている流れは、名義の書き換え、不動産会社に売れそうな値段を見てもらう査定の依頼、売り出しと契約、翌年の確定申告の順です。でも、この記事ではその流れの前のほうに、期限の書き出しと書類探しと特例を聞くことを入れた順番で見ていきます。

税の額が決まるのは売ったあとでも、名義や期限、書類のことは、この順に一つずつ確かめていくと考えると、進めやすいです。

売る前に、名義は誰にしておけばいいのか

名義と聞くと、手続きが多そうで気が重くなりますよね。

最初は名義です。売却の解説によると、家の名義が亡くなった親のままでは原則として売れず、相続した人の名義に書き換えてから売ることになるんです。

この書き換えを相続登記（土地や家の持ち主の記録を、相続した人に替える手続き）といいます。司法書士の事務所の解説では、すぐに売るつもりでも親から買う人へ直接名義を移すことはできないと説明されています。

しかも相続登記には、受け継いだと知った日から3年という申請の期限があると法務省が示しています。遺言書がない場合は、法律で決まった分け方で相続するか、家族で誰が何を相続するかを決めて書面にすると、売却の解説にあります。

国の税の案内によると、相続した空き家の特例で差し引ける額の上限は、相続した人の人数で変わることがあります。なので、名義を決める話し合いのときに税のことも一緒に聞いておくと、あとで決め直さずに済みます。

家族の誰かがあとで使うかもしれない家なら、売る前にそのことも話しておくと進めやすいです。名義のことは、法務局か司法書士に相談できると国の案内にあります。

家族の話し合いを始める順番は、実家じまいの手順の記事で扱っています。

関連記事実家じまいの手順。何から始めて、誰に何を聞けばいいのか

期限は、いつから数えて、いつまでなのか

名義と並んで早めに書き出しておきたいのが期限です。期限と聞くと身構えてしまいますよね。

でも、数え方が分かれば、うちの日付は自分で出せます。

表の3つは、国の案内から拾いました。どれも相続の日のあたりから数えるので、相続の日を一つ書き出しておけばうちの期限はどれも出せます。

ただ、国の案内では相続した空き家の特例そのものが、2027年12月31日までに売った場合を対象にしています。相続の時期によっては、表の期限よりこの日のほうが先に来ることもあります。

売るかどうかがまだ決まらない家なら、期限から逆に数えて、決める時期を家族で先にそろえておくのも一つの方法です。

相続した空き家の特例は、うちの実家に当てはまりそうか

期限が分かると、次に気になるのは、うちの実家がそもそも当てはまるのかどうかなんです。

国税庁の案内では、相続した空き家を売ったときの特例を使うと、売って出た利益から最高3,000万円まで差し引けます。うちの場合に当てはまるかは家ごとの事情で変わるので、税務署か税理士に聞いて確かめると安心です。

聞くときは、次の3つを手元でそろえておくと話が早いと私は見ています。

1つめは、亡くなる直前まで親が一人で住んでいたかどうかです。2つめは家が建った年で、建った年によって特例の対象になるかが変わると同じ案内にあります。手元には、家が建った年の分かる書類をそろえておくと話が早いです。

3つめは、相続のあと誰かに貸したかどうかで、貸していないことも条件の一つです。貸すかどうか迷っているなら、貸す前にこの特例のことを確かめておくと進めやすいです。

家のまま売るか壊して売るかでも、要る書類が変わると同じ案内にあります。不動産会社に売り方を相談するときは、相続した空き家の特例を使いたいと最初に伝えておくと、相談が進めやすいです。

壊して土地で売る場合は、市区町村の案内によると、家を取り壊すと土地の固定資産税が上がることがあります。

土地の税がいつから、どのように変わるのかは、聞く窓口とあわせて「更地にすると固定資産税はどうなる？ 実家を壊す前に知っておきたい、上がる時期と、壊したあとの使い方による違い」にまとめています。

相続税を納めた家には取得費の特例というもう一つの特例もありますが、国の案内では相続した空き家の特例と重ねては使えません。どちらが合うかは、税理士か税務署に両方で計算してもらうと比べやすいです。

親が買ったときの書類が見つからないときは

特例を聞きに行くとき、もう一つそろえておきたいのが親が家や土地を買ったときの書類です。何十年も前の書類なので、どこにあるか分からない家もあると思います。

買ったときの額が書類で分からないときの計算の仕方も、国税庁の案内に決まりがあります。

それに、仲介の手数料や壊して土地で売るときの壊す費用なども、売るためにかかった費用として、売った額から差し引けると同じ案内にあります。

なので、売る前に親が買ったときの売買契約書などを探しておき、売るときの費用の領収書も残しておくと税理士や税務署に聞くときに話が早いです。

片付けから売るときの手数料まで、実家じまいにかかるお金は費用の記事にまとめています。

関連記事実家じまいの費用はいくら？ 片付け・解体・売るとき・建て替えの目安を、実家をどうするかで分けて並べました

うちの実家の場合、誰に何から聞けばいいのか

相談先がいくつもあると、どこから連絡すればいいのか迷うかもしれません。ここまでで、聞く相手が名義と税と値段とで分かれていることが見えてきたと思います。

聞いていく順は、名義から税、税から値段の順にすると進めやすいと私は考えています。名義が決まってから税のことを聞き、税の条件が分かってから売り方を相談すると、聞き直しが少なくて済みそうです。

売れそうな値段を何社かに見てもらう流れは、空き家の査定の記事にまとめています。

関連記事空き家の売却査定を何社かに頼むと何が届く？ 値段が会社で違うわけと、査定書の見方

一人ずつ相手を探すほかに、まとめて聞く方法もあります。タウンライフ不動産相続の紹介ページには、税金・登記・売却がからむ相続の相談を、対応できる専門家にまとめて無料でできるとあります。

同じページによると、質問に答えると対応できる不動産会社や税理士、司法書士などが一覧で出て、そこから自分で選んでまとめて問い合わせる流れなんです。申し込みの画面では、最初に相続する側か財産を渡す側かを選び、そのあと不動産の種別や建物の面積、築年数、名義人、所在地を聞かれます。

面積や築年数は幅のある選択肢から選び、市区町村より先の住所は分かる範囲で入れる形です。紹介ページによると、売れそうな値段が分かる売却査定書と、相続税の目安が分かる見積書、相続の手続きや名義の書き換えにかかる費用の見積書が届くそうです。

問い合わせまでは無料で、そのあと専門家に正式に頼むときの報酬は別だと書かれています。

ただ、選んだ数だけやり取りは増えるので、連絡を受ける人を家族で一人決めておくと誰が何を聞いたかが分かりやすいです。届いた査定と見積もりを並べると、手元にいくら残りそうかを家族で話しやすくなります。

期限がまだ先でも、相続の日から日付を書き出して名義と税と値段の聞く相手が分かっていれば、慌てずに済みます。税の特例の条件の多くは売る前の段取りで決まるので、売り出す前に一度聞いておくところから始めてみるのはどうでしょう。

まとめて頼むのが合わない人は

頼む税理士や司法書士がもう決まっている人は、その人に直接聞くほうが早そうです。相続の手続きは済んでいて売れそうな値段だけを知りたい人は「空き家の売却査定を何社かに頼むと何が届く？ 値段が会社で違うわけと、査定書の見方」、売るか残すかがまだ決まっていない人は「実家、売る・貸す・壊す・建て替えるのどれにする？ お金・手間・あとで変えられるかで比べる」のほうが合っています。